房屋质量问题找物管公司还是开发商？别傻傻分不清

小张最近购买了商品房，入住后发现楼顶有漏水、渗水的情况，遂要求属于开发商旗下的小区物管公司进行维修，报修了半年多，连小张房子刷的乳胶漆都泡下来了，还是没人处理。购买的房子总会出现这样那样的问题，问题怎样才能解决呢？

解决问题的关键是找对人，即确定主体，有关主体责任如下：

1.开发商责任

房子出了问题，并不是都去找物管公司，首先是要看当时与开发商签订的购房合同，对房屋的保修是怎么约定的。依据《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。合同有特别约定的，以合同约定的保修期为准。

若房子在保修期内，为避免开发商拖延至保修期外推卸责任，小张应该考虑通过司法途径，就房屋质量问题和维修要求开发商“大修”，不要因为怕“打官司”麻烦而让自己权益受损。毕竟，“长痛不如短痛”。

2.物管公司责任

若房屋存在的问题已经过了保修期，或者不在保修范围之内，这时候就要看与物管公司签订的物业服务合同，对于物管公司的维修义务是否有特别约定。根据《物业管理条例》，物管公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。若楼顶漏水、渗水的情况一直没人解决，甚至导致了小张的财产安全受到损害，小张可以起诉物管公司要求其履行合同义务并赔偿损失。

那小张能不能以拒交物管费进行抵抗呢？根据司法实践，物业服务是由多项物业服务项目综合构成，只有在物管公司没有提供合同约定的大部分服务项目和提供的服务存在重大瑕疵时，业主才有权对于全部的物业服务费用进行抗辩。仅是由于楼顶漏水、渗水这一问题拒交物管费，很有可能得不到法院支持。如果物管公司不仅没有解决漏水、渗水问题，甚至还不履行其他维修义务，小张可以联合其他业主以物管公司不履行合同义务构成违约为由，与物管公司解除合同并要求赔偿损失，然后再选聘物管公司。

延伸：业主自身责任

专有部分由业主自行管理，需要维修的，由业主自行负责。什么是专有部分？专门供业主单独使用的就是专有部分。例如，故障的管线是某户业主专用，并非整幢房屋业主、使用人共同使用，该故障管线就属于业主专有部分。根据物权法，业主对其建筑物专有部分享有所有权。若物业服务合同没有约定物管公司对业主专有部分的维修义务，业主要求物管公司对专有部分的自用部位、自用设备损坏等进行维修，缺乏合同和法律依据，若业主无证据表明专有部分发生的问题是由于物管公司的原因造成，物管公司不应承担责任。

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